Disharmoni Pengaturan BPHTB pada Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB): Analisis Keadilan dan Kepastian Hukum DEma Faridaalam Sistem Perpajakan Daerah
DOI:
https://doi.org/10.32493/SKD.v13i1.y2026.61878Keywords:
BPHTB, PPJB, keadilan, kepastian hukum, pajak daerahAbstract
Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis disharmoni pengaturan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) pada Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) serta merumuskan rekonstruksi pengaturannya berdasarkan asas keadilan dan kepastian hukum. BPHTB sebagai salah satu sumber Pendapatan Asli Daerah (PAD) memiliki peran strategis dalam mendukung pembangunan daerah. Namun, dalam praktiknya terjadi perbedaan penerapan waktu pemungutan BPHTB, khususnya pada tahap PPJB yang secara hukum belum mengalihkan hak atas tanah. Penelitian ini menggunakan metode yuridis normatif dengan pendekatan peraturan perundang-undangan dan konseptual. Hasil penelitian menunjukkan bahwa pemungutan BPHTB pada tahap PPJB menimbulkan ketidakpastian hukum dan ketidakadilan fiskal karena kewajiban pajak dibebankan sebelum terjadi peralihan hak. Oleh karena itu, diperlukan rekonstruksi norma yang menempatkan kewajiban BPHTB pada saat peralihan hak yang sah melalui Akta Jual Beli (AJB) guna menciptakan keadilan substantif dan kepastian hukum dalam sistem perpajakan daerah.
References
A. Ridwan Halim, 2005, Hukum Acara Perdata: Dalam Tanya Jawab, Jakarta :Ghalia Indonesia, 2005.
Adiyono, M., & Enggarani, N. S. (2026). Dokumen Impor Sebagai Faktur Pajak Dalam Sengketa Pajak Pertambahan Nilai (PPN) di Indonesia. JURNAL USM LAW REVIEW, 9(1), 435-459.
Ahmad, A., Fachrurrazy, M., Amalia, M., Fauzi, E., Gaol, S. L., Siliwadi, D. N., & Takdir, T. (2024). Buku Ajar Metode Penelitian & Penulisan Hukum. PT. Sonpedia Publishing Indonesia.
Amrullah, A. A. (2025). Pembebanan Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah= Imposition Of Fees For Acquiring Rights To Land And Buildings In Land Sale And Purchase Agreements (Doctoral dissertation, Universitas Hasanuddin).
Arifuddin, Q., Riswan, R., HR, M. A., Bulkis, B., Latif, A., Salma, S., ... & Indah, N. (2025). Metodologi penelitian hukum. PT. Sonpedia Publishing Indonesia.
Augustisia, A. C., Syaifuddin, M., & Trisaka, A. (2025). Peran Strategis Notaris Dalam Optimalisasi BPHTB: Telaah Rasio Hukum Kewajiban Pelaporan PPJB Kepada Kepala Daerah. Repertorium: Jurnal Ilmiah Hukum Kenotariatan, 14(1), 22-30.
Firmanto, T., Sufiarina, S., Reumi, F., & Saleh, I. N. S. (2024). Metodologi penelitian hukum: Panduan komprehensif penulisan ilmiah bidang hukum. PT. Sonpedia Publishing Indonesia.
Fitriady, E., Effendy, M., & Buana, M. S. (2023). Harga Jual Beli dalam Akta Jual Beli (AJB) dikaitkan dengan Pajak Pemungutan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Notary Law Journal, 2(3), 203-215.
Genta, E. (2025). Implementasi Perjanjian Jual Beli (Pjb) Dan Akta Jual Beli (Ajb) Berdasarkan Hasil Verifikasi Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan (BPHTB) (Doctoral dissertation, UNIVERSITAS LAMPUNG).
Irawan, W., Merdekawati, A., Aziz, Y. M. A., & Satibi, I. (2025). Mengurai Benang Kusut: Strategi Kebijkaan Pendapatan Asli Daerah. Deepublish.
Kareliana, A., Pamungkas, M. N., Husna, S. M., & Daniar, N. A. S. (2025). Analisis kedudukan hukum perjanjian perikatan jual beli (PPJB) dalam proses pendaftaran peralihan hak atas tanah. Jurnal Pendidikan Sosial dan Humaniora, 4(2), 3349-3362.
Markos, F., Halim, A. N., & Sartono, S. (2025). Kepastian Hukum Pelunasan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebelum Balik Nama Waris Dikaitkan dengan Penggunaan Nilai Kewajaran Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Themis: Jurnal Ilmu Hukum, 2(2), 83-93.
Muhasan, I. (2018). Validitas PPJB Sebagai Basis PPh Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (Tinjauan dari Aspek Hukum Perdata). Jurnal Pajak Indonesia (Indonesian Tax Review), 2(2), 30-38.
Peraturan Daerah tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) (disesuaikan dengan daerah masing-masing).
Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 16 Tahun 2021 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan PP Nomor 24 Tahun 1997.
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Rachman, A. R. (2023). Penetapan terutang pajak saat terjadinya peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan. UNES Law Review, 6(1), 3549-3559.
Rahman, A., Wahyuningsih, W., Andriyani, S., & Mulada, D. A. (2025). Analisis hukum kekuatan mengikat perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) tanah. Jurnal Fundamental Justice, 6(1), 101-116.
Ravianto, R. (2017). Peran Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Dalam Pemungutan Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan (BPHTB) Dengan Pendekatan Self Assessment System. Jurnal Akta, 4(4), 325015.
Rizkia, N. D., & Fardiansyah, H. (2023). Metode penelitian hukum (normatif dan empiris). Penerbit Widina.
Rozalinda, M. A. (2017). Ekonomi Islam: Teori dan Aplikasinya pada Aktivitas Ekonomi-Rajawali Pers. PT. RajaGrafindo Persada.
Sembada, R. H., Maulana, I. T., Permadi, A., & Ramadan, D. F. (2026). Penundaan Pembayaran Pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan dalam Program PTSL; Sebuah Analisis Hukum. Al-Muamalat Jurnal Hukum dan Ekonomi Syariah, 11(1), 16-32.
Sinaga, N. A. (2016). Pemungutan pajak dan permasalahannya di Indonesia. Jurnal Ilmiah Hukum Dirgantara, 7(1).
Sunandar, M. N. (2025). EkSistensi Perlindungan Hukum Wajib Pajak Dalam Sengketa Perdata Berimplikasi Pajak. Jurnal Hukum Statuta, 5(1), 1-18.
Susanti, A., Miarsa, F. R. D., & Yahya, D. (2025). ANalisis Yuridis Pengenaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan Pada Perjanjian Pengikatan Jual Beli Di Kabupaten Sidoarjo. Magistra Vitae: Journal Magister Hukum, 1(1), 53-67.
Tambuno, A. S. (2023). Rekonstruksi Regulasi Peralihan Hak Atas Tanah Dalam Sistem Hukum Indonesia Berbasis Nilai Keadilan Bermartabat (Doctoral dissertation, Universitas Islam Sultan Agung).
Ula, R. T. U., & Ananda, F. R. (2025). Harmonisasi Kebijakan Pajak dan Prinsip Keadilan Sosial dalam Meningkatkan Kesejahteraan Nasional. Journal of Legal, Political, and Humanistic Inquiry, 1(1), 13-20.
Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945.
Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah.
Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
Wijaya, G. (2025). Keadilan dan Kepastian Hukum dalam Sistem Perpajakan Indonesia: Penelitian. Jurnal Pengabdian Masyarakat Dan Riset Pendidikan, 4(2), 11915-11921.
Winahyu, F. (2022). Peran Pejabat Pembuat Akta Tanah Dalam Proses Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah Dan Pembayaran Pajak Bphtb Atas Jual Beli Tanah Dan Bangunan Di Kabupaten Pati (Master's thesis, Universitas Islam Sultan Agung (Indonesia)).
